楼市调控一周内密集出台！风向又要变？

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周二：披露市场的TTM数据，以及行业估值情况

周三：讲一只基金

周四：讲一种投资或者估值方法

周五：分析当周市场，披露本周分位标准差等重要数据

周末：随机

楼市调控一周内密集出台！风向又要变？

作者：齐俊杰看财经

记得上周的时候，我们还在说，降准后如果没有相应的政策规范资金用途，那么资金一定会流入楼市，当时我们给出的建议是严控二套房贷，甚至暂停房抵贷。但这样的金融政策没有等到，反倒是金融之外的多部门，释放了强烈的调控信号。

首先，昨天住建部传来消息，针对近期房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。很多人都说这是甩的一手好锅，又把房价暴涨的帽子扣在了开发商和黑中介的身上，但是在住建部心里，也许真是这么想的，坏人永远是开发商和房产中介，因为他也只能管到这里了。

其次，发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。发改委说是注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五、六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。所以这块今后要大规模削减，数据显示，今年前4个月房企境外融资额达233亿美元，比去年同期翻了一倍。你不创造外汇，还要到海外发债的这些企业，特别是在现在人民币快速贬值的背景下，偿债风险巨大。估计发改委可能会一刀切。那么资金压力巨大的房地产企业恐怕会变成无米之炊，国内发债路径基本被堵死，海外也不让融资，这可真的就是断粮了。

第三，湖南日报罕见批评当地的房地产乱象，还抨击了人才新政，直接说作为被房价绑架的城市，四处抢人又有何用？在一轮炮轰过后，湖南马上出台了限购，限贷，限售的全面升级政策，昨天人民日报的侠客岛发文说了这个问题，没想到作为党报的湖南日报会毫不客气，并揭露说，某湖南领导暗访楼市后震怒，并且严令整改，而且也是先从收拾黑中介，哄抬房价的行为开始。

第四，国开行将棚改审批权收回，并开始全面整改，从国开行总部传出消息，现在要全力以赴打赢防范化解金融风险的攻坚战。可见现在国开行的任务已经从去库存变成了防风险，未来棚改的货币化安置不说一夜风停吧，但估计规模也大幅度的减少。那么被炒起来的三四线房价，一下就变成了无源之水。接盘侠自然也就全部消失了。

第五，三天之内，三城市禁止企业购房。西安，长沙，杭州直接一刀切干掉了企业的购房资格。说是为了防止炒房，其实目的还是怕企业在银行拿了贷款转手就去买房了。

综合来看，一周之内我们就针对楼市出台了这么多重磅消息，可见上面对于之前的房住不炒工作是很不满意，特别是湖南日报的风格转变，以及侠客岛的敢于揭露，这都说明可能风向正在变化，这些官媒开始纷纷站队，跟过往划清界限。我想绝不止是湖南这么简单，从住建部兴起的30城市整顿就可见一斑，连北京这种调控做的比较好的地方，竟然也上了黑名单，这就是说不满意，整体不满意，特别不满意。所以全国上下还得用重拳打击。

其实我们不妨梳理一下，现如今一线城市房价基本2年没涨了，但一线城市的问题是现在房租，特别是低端住房的房租在上涨，这个跟清理人口有关。你现在还真不好解决，只能去打击二房东，打击中介，打击二房东式的中介，因为他们往往收上来一个很便宜的房子，简装后加价出租，这就让整个市场的租金价格水涨船高。如果不让二房东倒腾房子，租金价格就能下来，但租房的便利性就会更差。房东和房客都会觉得很不方便。所以这种整治治标不治本，还是要赶紧多推公租房，以及政府租房平台。这个事起码去年说了一年了，现在还鲜有城市把它做出来。

二线城市最大的问题在于抢人，这个政策也不太可能收回，毕竟关系着未来人口的洗牌，人口战略肯定要比楼市更重要，在人口流入的背景下你打击炒房和中介的作用也不大。

三四线的变局是最大的，之前上涨完全是因为货币化安置的伟大发明，货币化安置一停，马上三四线就会现出原形。估计大量的地方城市，半年到一年的时间，就会出现明显环京化的表现，也就是房价腰斩一半，你仍然卖不掉。这其中可能有些城市要出台限售政策，限售狠的地方，可能房价还能跌的慢一点。如果没有限售，那么风险就会更大。

综合来看，一线稳定不会有变化，二线在抢人，楼市恐怕也很难短期内熄火，而三线估计未来一段时间变局是最大的。但一线和三线不涨了，就只看二线表演了。这二线城市的领导不免有些压力山大，但是这也没办法，抢人不止，房价上涨也就不会停止。从开发商来看，下半年会陆续出现资金链紧张的情况，在三四线降价的可能性最大。一二线主动降价几乎没可能。

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